קניית דירה יד שניה הצ'ק ליסט

מה היתרון בקניית דירה יד שנייה?


קניית דירה הינה הצעד הכלכלי הגדול ביותר של רוב האנשים, תהליך קניית דירה הינו תהליך שמלבד להיבט הכספי

העצום יש בו תהליכים מסובכים שאדם ממוצע לא נתקל בהם בכל יום. התהליך משלב מספר גורמים רב כמו בנקים,

עורכי דין מתווכים שמאים מהנדסי בדק בית, עיריות ורשויות ממשלתיות.


דירות יד שניה בבניינים גבוהים
70% ממכירת הדירות הן יד שניה

מסתבר שכ-70% ממכירות הדירות הן מכירות יד שנייה, השאר הן דירות חדשות שנרכשות מקבלנים. רבים מעדיפים

לקנות דירה יד שנייה משום שמדובר בדירה קיימת זולה מקניית דירה חדשה מקבלן ושמסירת הדירה מובטחת במועד מסוים,

בעוד שאצל קבלן המועד הזה הוא בספק ומועד הכניסה לדירה הוא מהיר יחסית כשלעיתים מדובר במספר חודשים לעומת דירה חדשה שלעיתים צריך להמתין שנתיים ויותר. קניית דירה יד שנייה רואים את הדירה בעין ולא מדובר ברכישה על הנייר. רואים את כמות האור הטבעי הנכנסת לדירה ולא מדמיינים אותה על פי הדמיה או פרוספקט המכירות המהודר במשרדי הקבלן.


רשימת המשאלות לפני קניית דירה יד שנייה

קניית דירה אינה משלבת רק משאבים כספיים אלא גם משאבים רגשיים ולעיתים בני זוג המתכוננים לקניית דירה מתלבטים ביניהם לגבי הצרכים. לעיתים אף קיימות מחלוקות מהותיות בראייה העתידית של הדירה, של השכונה, של כיווני האוויר ועוד.

רשימת משאלות זו, שהצליחה לשרת אלפי קונים, תוכל ללא ספק לעזור גם לכם.

תשאלו את עצמכם את השאלות הבאות:

  • להיכן תרצו לעבור? למה?

  • מתי אתם רוצים לעבור? למה?

  • כמה אתם רוצים להוציא?

  • למה את הסכום הזה?

  • איזו דירה אתם מחפשים? למה?

  • איזה מאפיינים מיוחדים אתם מחפשים בדירה?

  • מה אתם מחפשים בשכונה וסביבתה?

  • גובה הבניין (רבי קומות או בניין נמוך) כיווני אוויר, קומה, תכנון הדירה...


מהו התהליך הנכון לקניית דירה יד שנייה ?

קניית דירה מחייבת לעבור כמה שלבים כדי שהעסקה תצליח. תחשבו על זה רגע, יש צורך לשלב עורכי דין, שמאים, מהנדסים שיפוצניקים ועוד מומחים בתחום על מנת שהתהליך לקניית דירה יתבצע נכון. ראשית יש לקבל אישור עקרוני מהבנק ולבדוק עם הבנק את גובה הסכום הנדרש למשכנתא וכמובן לקבל את אישורו, כך תדעו עד איזה סכום תוכלו לקנות דירה. במידה ויש ברשותכם נכס נוסף יש להתייעץ עם עו"ד, לאחר מכן מתחילים את איתור הדירה המתאימה, בדיקת הדירה ע"י מהנדס, שמאות מקדימה במידת הצורך, מו"מ לסגירת העסקה והעברת התהליך לאישור סופי של עו"ד לפני חתימה

אישור עקרוני

בקניית דירה אתם תצטרכו הון עצמי ראשוני של 30-50% ובנוסף תצטרכו לוודא שהבנק יסכים לתת לכם משכנתא. כדי שהבנק יחשב את ההלוואה שייתן לכם, הוא מבצע מספר בדיקות פיננסיות כמו למשל: האם אתם גוררים משכנתא מנכס קיים? האם בבעלותכם נכסים נוספים? מהו הותק שלכם במקום העבודה? מהו שכר הנטו שלכם? ועוד רשימת שאלות... בקיצור-הבנק צריך לבדוק למי הוא נותן את ההלוואה, ורוצה לוודא שיש לכם בין הון עצמי של כ 30%- 50% מערך הדירה... ולבסוף הבנק יחליט האם לאשר או לדחות את המשכנתא... זהו תהליך לקבלת אישור עקרוני מהבנק וזהו תהליך שחובה לבצע לפני שמתחילים את החיפוש אחר הדירה המושלמת עבורכם.


בדק בית

לפני רכישת הדירה הראויה מומלץ וחשוב שתשקלו להיעזר בבעל מקצוע כדי שיבדוק את ההדירה שלכם לפני קניה. הרי אף אחד לא חושב לקנות רכב מאדם זר בלי לבדוק אותו עם בעל מקצוע או במכון בדיקה לפני קנייה, אז בביצוע הקניה הגדולה של חייכם בהחלט כדאי שתשקלו זאת. לידיעתכם בארה"ב כל בית נמכר עם חוות דעת של מהנדס על מצבו. יתרה מכך, דעו לכם כי חוק המכר מחייב את המוכר להצהיר בפני הקונה לא רק על בעיות שהוא ידע על קיומן בפועל, אלא גם על אלה שהיה עליו לדעת על קיומן. לדוגמה, המוכר אמור להצהיר על בניה בלתי חוקית או תוספת בניה ללא היתר, שימוש חורג, מטרד חריג שעלול להשפיע על איכות החיים של הקונה, בעיות איטום, מערכת אינסטלציה ישנה ועוד, כך שלאחר שהדבר הובא לידיעתו של הקונה, לא יוכל הקונה לטעון כלפי המוכר כי הטעה אותו.


דעו לכם שבמקרה שבו הצדדים עצמם קובעים כי המוכר חייב למסור את הדירה לקונה כאשר כל מערכות הבית תקינות ופועלות כראוי, והקונה מוכיח כי לא כך נמסר לידיו הבית - מדובר בהפרה של החוזה.


בדק בית נעשה על מנת לבדוק שהנכס עומד בכל התקנים, אם קיימים בו ליקוי בנייה קיימים ואיך לתקנם. הדברים שמהנדס בניין רואה בזמן בדק בית, הם פרטים קטנים שכנראה לעולם לא הייתם שמים לב אליהם.

שמאי לפני קנייה

מדוע בעצם לקחת שמאי, והאם אתם חייבים? כאשר אתם לוקחים משכנתא, אתם לא יכולים לבחור שמאי שמוכר לכם, או שמישהו המליץ לכם עליו, אלא הבנק יספק לכם רשימה של שמאי מקרקעין העובדים איתו ואתם תצטרכו לבחור אחד מהם. שמאות מטעם הבנק היא על פי רוב קצרה יותר בהיקפה ותמציתית עם הערכת שווי נכס לרוב נמוכה יותר בהשוואה להערכת שמאי פרטי. הסיבה העיקרית היא כי למעשה נידרש השמאי מהבנק לוודא שערך הנכס הנבדק הוא גבוה מספיק, כך שיוכל להימכר ולכסות את החוב שנוצר במקרה שהלווה לא משלם אותו. ולכן שמאי מטעם הבנק יעריך את הנכס בפחות מאשר שוויו בשוק אפילו בפערים של עד 25% מהמחיר שישולם עבור הנכס כי הבנקים לוקחים בחשבון שאם לא תוכלו להחזיר את ההלוואה, יאלץ הבנק למכור את הנכס המשמש כבטוחה ולכסות את החוב ומחיר הנכס במימוש מידי כלומר בכינוס נכסים יהיה נמוך הרבה יותר מאשר במכירה רגילה..

השמאי יבדוק את הנכס מהבחינה ההנדסית, התכנונית והמשפטית ויפרט בפניכם את כל הסוגיות העולות מבדיקה זו, השמאי בודק את מצב הנכס ועורך סקר שוק על העסקאות האחרונות שנסגרו באזור ואז הוא יכול להעריך בצורה די מדויקת את שווי הדירה שתקנו.





התייעצות עם עורך דין

אחת הבדיקות החשובות שיש לבצע לפני קניית דירה היא בדיקה מקדימה עם עו"ד. הבדיקה עם עו"ד חשובה על מנת לברר האם יש לכם חבויות נוספות בדירה שתקנו ובדיקה מקדימה עם עו"ד תאפשר לכם לקבל תשובות משפטיות מדויקות לגבי הזכויות הקיימות בדירה כדי להימנע מטעויות מיותרות.